Налоговая объявляет охоту на застройщиков!
Вчера Федеральная налоговая служба распространила обращение, в котором призвала всех граждан делиться информацией об строительных организациях, применяющих противоправные схемы по уходу от налогов. Обеспокоенность налоговиков легко объясняется. Ведь, российский рынок жилищного строительства сегодня является одним из самых непрозрачных и мало контролируемых властью.
Эксперты аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) проанализировав рынок недвижимости, выяснили, какие схемы наиболее популярны у застройщиков.
Вексельная схема
Это самая распространенная схема, и она уже получила негативную оценку властей. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.
Поводом к новой акции ФНС послужила победа налоговиков в споре почти на 1 млрд руб. с компанией МИАН. В конце июля в арбитраже Москвы фискалы доказали, что в 2002—2003 годах риэлтор использовал вексельную схему. Для получения прав на квартиры в строящихся домах покупатели заключали с МИАН договор инвестирования в строительство. Оплату по таким договорам компания принимала только векселями, которые гражданин должен был купить у ООО «ТПС Интерстейт бюро», связанного с МИАН и возглавляемого его финдиректором Маргаритой Клыгиной. Получив векселя, МИАН уступало квартиры гражданам, а векселя учитывало по цене значительно ниже номинала. Это позволяло риэлтору занижать выручку и, соответственно, уменьшать налоговые отчисления.
Договор соинвестирования
Заключая договор инвестирования, дольщик становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски. Этот договор не регулируют законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя». Вместо них дольщик - соинвестор подпадает под действие федерального закона № 39 «Об инвестиционной деятельности…». Одним словом, он становится инвестором, и за риск отвечает он сам, а не строитель. Эта схема крайне рискованна для «дольщика».
Правда, в Казани сложилась традиция, когда застройщик любые договора участия в долевом строительстве называет договором инвестирования. Поэтому прежде чем впадать в панику, проконсультируйтесь с юристом.
Договор предварительной купли-продажи
Покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.
В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит «вашу» квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств.
Заключение договора страхования или оформления сделки
При использовании этой схемы, оплата за квартиру делится на две части: меньшая — официально проходит по инвестдоговору, а основная — по договору страхования сделки или за оформление и бронирование квартиры — скрывается от налоговиков. Также квартиры могут продаваться подставным лицам по заниженной стоимости, а затем на вторичном рынке.
Договор переуступки прав требования
Этот договор предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Аналитики не исключают, что это могут быть очень хорошие знакомые застройщика. При этом новый дольщик обязан в срок погасить долги прежнего держателя «доли». Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.
Эксперты отмечают неутешительную статистику, девять из десяти сделок по продаже квартир в новостройках Москвы и Подмосковья проходят по рискованным для покупателя схемам. Похожая ситуация сложилась и в Татарстане.
Именно поэтому прежде, чем покупать какую-либо квартиру по долевому строительству, следует защитить себя правильным договором, который подлежит обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе и позволяет избежать «двойных» и «тройных» продаж квартир.
Если вам стали известны противоправные схемы застройщиков, то информацию о них можно направить на специальный электронный адрес Федеральной налоговой службы mns114@nalog.ru, а также написаться заявление на имя Руководителя Управления ФНС России по Республике Татарстан Мидхата Рафкатовича Шагиахметова (420015, г. Казань, ул.Театральная, д.13а).
По материалам изданий «Ведомости», RBCDaily, www.newsinfo.ru |
